Maatilan teknisessä arvioinnissa tarkastellaan omaisuuden arvoa erityisesti ajanmukaisuuden ja yleiskunnon näkökulmasta. Tekninen arvo ei siis kuvaa omaisuuden todellista markkina-arvoa. On toki mahdollista, että kiinteistön tekninen arvo ja käypä arvo ovat likimain samansuuruiset. Teknisen ja käyvän arvon eroa kuvaa parhaiten se, että kahden samanlaisen rakennuksen tekninen arvo on sama riippumatta siitä, missä päin Suomea liikutaan. Käypään arvoon sijainnilla on taas keskeinen vaikutus.
Mihin teknistä arviointia sitten tarvitaan, jos se ei kerro maatilasta saatavaa myyntihintaa?
Tekninen arviointi on maatilayrittäjän näkökulmasta varsin edullista ja nopeaa. Se edellyttää arvioitsijalta lähinnä maatalouden kiinteän ja irtaimen omaisuuden tarkoituksenmukaisuuden tuntemista, kun taas todellisen markkina-arvon määrittäminen onnistuu luotettavasti vain AKA-arvioitsijalta tai kokeneelta kiinteistövälittäjältä.
”Natsoista” huolimatta ei ole tavatonta, että arvio maatilan markkinahinnasta on lopulliseen kauppahintaan nähden pahasti yläkantissa. Jos alkuperäinen arvio markkinahinnasta eroaa olennaisesti toteutuneesta kauppahinnasta, syy voi johtua kiinteän ja irtaimen omaisuuden heikosta soveltuvuudesta aiottuun käyttötarkoitukseen.
Vaikka pelto sijaitsisi alueella, jossa kysyntä on vahvaa, ei heikossa kunnossa olevaa peltoa ole järkevää ostaa hyväkuntoisen pellon hinnalla. Samaten, jos maatilan tuotantorakennuksissa on paljon korjausvelkaa, ei siitä kannata maksaa hyväkuntoisen rakennuksen hintaa. Ostotarjouksen tekijä tietää myös sen, että rakentamalla itse uuden vastaavan rakennuksen hän olisi oikeutettu tuntuvaan investointiavustukseen.
Markkinahinnan arviointi ei siis ole aina yksiselitteisen helppoa, eikä maatalouden reunaehdot tuntevia AKA-arvioitsijoita ole Suomessa myöskään kovin montaa. Näistä syistä kentällä tarvittaisiin kipeästi teknisiä arviokirjoja sekä niiden laatijoita. Kun omaisuuden yleiskunto ja ajanmukaisuus on jo arvioitu, jäljelle jää lähinnä markkinanäkökulman huomiointi. Tekninen arviointi helpottaa täten kiinteistövälittäjien ja -arvioitsijoiden työtä, kun maatilan kiinteän sekä irtaimen omaisuuden tekniset ominaisuudet on otettu huomioon.
WikliNet-ohjelmisto tarjoaa ainutlaatuisen työkalun maatilojen tekniseen arviointiin. WikliNetin käyttäjä lisää ohjelman avustamana maatilan kiinteän ja irtaimen omaisuuden lähtötietoihin, minkä jälkeen omaisuuden tekninen arvo pysyy vuodesta toiseen ajan tasalla. Rajapintojen ansiosta pellot, metsät ja muu kiinteä sekä irtain omaisuus on mahdollista kohdentaa oikeille kiinteistönumeroille vaivattomasti. Lopputuloksena syntyy sekä kiinteistöittäin että omaisuuslajeittain eritelty maatilan tekninen arviokirja.
Peltoja ja metsiä lukuun ottamatta WikliNet käyttää omaisuuden arvonmuodostuksessa laskennallista arviota, joka esimerkiksi rakennusten osalta perustuu Ruokaviraston määrittämiin hyväksyttyihin kustannuksiin. Koska maaomaisuus ei kulu eikä siitä lasketa poistoja, sen tekninen käyttökelpoisuus ei myöskään muutu. Siksi pelloille ei muodostu lainkaan teknistä arvoa, vaan arviokirjassa käytetään käyttötarkoituksen mukaan joko perintö- ja lahjaverolain mukaista arvoa, Ruokaviraston arvoa tai laatijan arvioimaa markkinahintaa. Kunta- ja maakuntakohtainen kauppahintatilasto antaa käyttäjälle tukea maaomaisuuden markkina-arvon määrittämiseen.
WikliNetin tekninen arviokirja on siis maatilayrittäjälle arvokas ja kättä pidempi dokumentti, josta on apua esimerkiksi lainaneuvotteluissa. Samalla WikliNetin tekninen arviokirja on käytännöllinen dokumentti maatilakiinteistöjen välittäjille sekä AKA-arvioitsijoille, jotka pyrkivät muodostamaan kohteesta mahdollisimman luotettavan hinta-arvion.
Maaseutuverkosto järjestää syksyllä kolmipäiväisen koulutuksen maatilayritysten teknisestä arvioinnista. Koulutuksen viimeinen päivä sisältää soveltavan harjoituksen, jossa WikliNetillä laaditaan tekninen arviokirja oikealle maatilayritykselle. Lisätietoja koulutuksesta sekä ilmoittautumislomake löytyvät täältä.
